Tranh chấp đất đai là vấn đề dễ phát sinh trong sinh hoạt cá nhân với cộng đồng. Để khởi kiện tranh chấp đất đai, đương sự cần nắm chắc các luật lệ và quy định về thủ tục khởi kiện đồng thời cách viết đơn, thủ tục xét xử,… Hãy để Công ty Luật Tường & Cộng Sự hướng dẫn thủ tục pháp lý chuyên nghiệp giải quyết vấn đề của quý khách.
Định nghĩa về tranh chấp đất đai được quy định trong khoản 24, Điều 3 Bộ luật Đất đai:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Các trường hợp khởi kiện tranh chấp đất đai và điều kiện thực hiện
Để tiến hành khởi kiện tranh chấp đất đai, các đương sự cần biết được mình thuộc trường hợp nào và các điều kiện bắt buộc để khởi kiện.
Các trường hợp khởi kiện tranh chấp đất đai
Trường hợp 1: Đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (*) hoặc một trong các giấy tờ quy định ở Khoản 1, Điều 100 Luật đất đai số 45/2013/QH13 thực hiện tranh chấp đất đai hoặc các tài sản gắn liền đất đai sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết.
Trường hợp 2: Đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ ở Khoản 1, Điều 100 Luật đất đai số 45/2013/QH13 thì đương sự phải lựa chọn 2 hình thức sau:
- Nộp hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND có thẩm quyền.
- Tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Bộ luật về tố tụng dân sư.
(*): “Điều 3. Giải thích từ ngữ
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Điều kiện để tranh chấp đất đai
Trong Luật đất đai 2013 không có quy định cụ thể về điều kiện để khởi kiện tranh chấp đất đai nhưng trong Bộ luật Tố tụng dân sự Điều 26, Điều 186, Điều 187 và Điều 192 có những quy định liên quan. Để có thể khởi kiện tranh chấp đất đai, điều kiện cần là:
- Người khởi kiện cần có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự (Năng lực hành vi tố tụng dân sự là khả năng tự mình thực hiện quyền, nghĩa vụ tố tụng dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia tố tụng dân sự – Theo Bộ luật Tố tụng dân sự).
- Người khởi kiện cần có đủ điều kiện khởi tố theo quy định của Tòa án.
- Sự việc khởi kiện nằm trong phạm vi giải quyết của Tòa án.
- Tranh chấp đã thông qua hòa giải tại UBND (trong trường không có các giấy tờ chứng nhận liên quan)
Trình tự khởi kiện tranh chấp đất đai
Giai đoạn 1: Tiến hành hòa giải tại UBND
Đối với các tranh chấp đất đai mà 2 bên đương sự không thể hòa giải thì phải gửi đơn đến UBND khu vực xảy ra tranh chấp để giải quyết.
Bắt buộc hòa giải chỉ dành cho trường hợp tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Các trường hợp liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, luật thừa kế quyền sử dụng đất, phân chia tài sản là quyền sử dụng đất,… không bắt buộc hòa giải.
Dựa theo Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành, quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của các đơn sự, UBND sẽ tiến hành:
- Thẩm tra, xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu liên quan (nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất,…) do các bên cung cấp.
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp với thành phần gồm: Chủ tịch/ Phó Chủ tịch UBND làm Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các đương sự, thành viên Hội đồng hòa giải và những người có nghĩa vụ/ quyền lợi liên quan.
Cuộc họp được tiến hành chỉ khi các bên tranh chấp đều có mặt. Nếu một trong các bên hoặc cả 2 bên vắng mặt đến lần thứ 2 thì được xem là hòa giải không thành.
Sau khi tiến hành hòa giải:
- Nếu hòa giải thành công: Kết thúc tranh chấp.
- Nếu hòa giải không thành: Các bên tranh chấp được UBND hướng dẫn gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Thủ tục hòa giải tranh chất chỉ được UBND thực hiện trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai (thời hạn đã được sửa đổi dựa theo Luật đất đai năm 2013). Việc hòa giải phải có biên bản có chữ ký các bên cộng với xác nhận hòa giải thành công hoặc không thành của UBND.
Giai đoạn 2: Tiến hành thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai
Khi hòa giải tại UBND không thành, đương sự có thể tiến hành gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Người khởi kiện cần chuẩn bị cho mình 01 bộ hồ sơ, hình thức và nội dung hồ sơ khởi kiện dựa theo Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự:
- Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo mẫu.
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
- Biên bản hòa giải có chứng nhận hòa giải không thành của UBND có thẩm quyền.
- Giấy tờ chứng minh nhân thân của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư (thẻ căn cước công dân) còn thời hạn sử dụng.
Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện
Người khởi kiện nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi xảy ra tranh chấp. Có thể nộp đơn theo nhiều hình thức khác nhau:
- Nộp đơn trực tiếp tại Tòa án nhân dân.
- Nộp đơn từ xa cho Tòa án theo đường bưu chính.
- Gửi đơn trực tiếp thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Bước 3: Tòa án tiếp nhận và xử lý hồ sơ khởi kiện
Theo Điều 191 Bộ luật tố tụng dân sự, sau khi Tòa án nhận được đơn của người khởi kiện:
- Nếu nhận đơn khởi kiện trực tiếp: Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
- Nếu nhận đơn qua dịch vụ bưu chính: Trong 2 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo đã nhận đơn cho người khởi kiện.
- Nếu nhận đơn bằng phương thức trực tuyến: Tòa án phải thông báo ngay việc nhận được đơn cho người khởi kiện thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Trong 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong 5 ngày từ ngày được phân công, Thẩm phán xem xét đơn và phải đưa ra quyết định:
- Yêu cầu sửa đổi/ bổ sung đơn khởi kiện;
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 4: Tòa án thụ lý vụ án
Theo quy định tại Điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự về thụ lý vụ án tranh chấp:
- Trong 3 ngày làm việc kể Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải hoàn thành tiền tạm ứng án phí.
- Sau khi nhận được biên lai tạm ứng án phí, Tòa án tiến hành thụ lý vụ án.
Trường hợp người khởi kiện được miễn nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án sau khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo
Bước 5: Tiến hành xét xử
Trình tự xét xử vụ án tranh chấp dựa theo Điều 197 Bộ luật Tố tụng dân sự:
- Trên cơ sở báo cáo thụ lý vụ án của Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công Thẩm phán giải quyết vụ án bảo đảm nguyên tắc vô tư, khách quan, ngẫu nhiên.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công Thẩm phán giải quyết vụ án.
- Đối với vụ án phức tạp, việc giải quyết có thể phải kéo dài thì Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán dự khuyết để bảo đảm xét xử đúng thời hạn theo quy định của Bộ luật này.
- Trong quá trình giải quyết vụ án, nếu Thẩm phán được phân công không thể tiếp tục tiến hành được nhiệm vụ thì Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán khác tiếp tục nhiệm vụ; trường hợp đang xét xử mà không có Thẩm phán dự khuyết thì vụ án phải được xét xử lại từ đầu và Tòa án phải thông báo cho đương sự, Viện kiểm sát cùng cấp.
Để quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra thuận lợi, bạn nên thuê luật sư đất đai uy tín để tư vấn và hỗ trợ.
Hướng dẫn cách viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
Nội dung đơn khởi kiện tranh chấp đất đai được quy định cụ thể trong Khoản 4, Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13. Đơn khởi kiện bắt buộc phải có các nội dung chính sau:
- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
- Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
- Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Một văn phòng luật sư tư vấn uy tín sẽ giúp bạn thực hiện thủ tục nhanh chóng.
Kết lại
Khi đương sự muốn giải quyết việc tranh chấp đất đai bằng hình thức khởi kiện sẽ vô cùng phức tạp, thời gian kéo dài nên khởi kiện luôn là phương án cuối cùng được chọn lựa.
Tuy nhiên nếu đã quyết định khởi kiện, quý vị nên tìm đến một đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp để giải quyết tất cả bất cập và rắc rối trong quá trình khởi kiện.
Công ty Luật TNHH Tường & Cộng Sự vô cùng hân hạnh khi được quý khách hàng lựa chọn làm đơn vị tư vấn pháp lý lâu dài. Nếu có nhu cầu giải quyết thủ tục pháp lý, quý vị có thể liên hệ ngay qua hotline 0901.345.506 để được tư vấn chuyên nghiệp và uy tín nhất!
Công ty Luật TNHH Tường & Cộng Sự
- Địa chỉ: Lầu 1 số 207A Nguyễn Văn Thủ – Phường Đa Kao – Quận 1 – TP. Hồ Chí Minh
- Điện thoại: 0917 735 191
- Hotline: 0901 345 506
- Email: luattuongcongsu@gmail.com